Zaczynają się kumulować niekorzystne zjawiska na rynku mieszkaniowym.
Okazuje się, że podwyższanie stóp procentowych w celu okiełznania inflacji to nie tylko problem kredytobiorców ale całego systemu bankowego. Ostrzegał przed tym, przed swym odejściem Prezes PKO BP Zbigniew Jagiełło
Jak podają członkowie Rady Polityki Pieniężnej Eugeniusz Gatnar i Łukasz Hardt "Trzeba przypomnieć, że od czerwca 2020 roku do października 2021 roku zaciągnięto 408 tys. nowych kredytów mieszkaniowych o wartości 126,4 mld zł. To może w przyszłości wpływać negatywnie na stabilność sektora finansowego w Polsce".
Odchodząc z Rady Polityki Pieniężnej Gatnar i Hardt obwiniają Głapińskiego , o to, że był „ospały, źle się komunikował, wspierał oczekiwania inflacyjne, zamiast je wygaszać”. Potwierdzają również, że stopy procentowe były przez cały okres pandemii zbyt niskie, a później zbyt późno zaczęto je podnosić”. Ich zdaniem utrzymywanie niskiego poziomu stóp również w czasie ożywienia, po ustąpieniu III fali zakażeń w maju 2021 roku, były całkowicie nieuzasadnione.
"Drastycznie spadająca realna stopa procentowa skutkowała erozją wartości złotego i poszukiwaniem przez Polaków innych alternatywnych aktywów. Stały się nimi głównie mieszkania, stąd wzrost ich cen i wzrost popytu na kredyty hipoteczne, które finansowały te zakupy, zwłaszcza, że WIBOR3M kształtował się wtedy na poziomie ok. 0,2 proc. Trzeba przypomnieć, że od czerwca 2020 roku do października 2021 roku zaciągnięto 408 tys. nowych kredytów mieszkaniowych o wartości 126,4 mld zł, co stanowi 15 proc. aktywnych umów tego rodzaju. To może w przyszłości wpływać negatywnie na stabilność sektora finansowego w Polsce"
Zdaniem odchodzących członków RPP popyt na kredyty wspierały również wypowiedzi niektórych członków Rady, mówiące, że nie ma inflacji, lub że inflacja jest przejściowa i sama spadnie, czy też to, że jest ona niemonetarna i RPP nic nie może z nią zrobić, i że podwyżka stóp byłaby "szkolnym błędem".
Hardt i Gatnar krytykują również stymulowanie oczekiwań inflacyjnych, a nie ich wygaszanie, szczególnie już w roku 2021 r., kiedy inflacja zaczynała się rozpędzać.
"(...) NBP prowadził komunikację stymulującą wzrost oczekiwań inflacyjnych i jeszcze na początku października pojawiła się propozycja rozważenia wprowadzenia do obiegu banknotu o nominale 1000 zł, a wcześniej sugestia, że inflacja nie jest problemem dopóki jej dynamika jest niższa od tempa wzrostu płac.
Ekonomiści mówią również, że nieprawdą jest, że inflacja przyszła do nas z zewnątrz i władze nic nie mogą z tym fantem zrobić. Ich zdaniem sytuacja inflacyjna zaczęła się już istotnie zmieniać w 2019 r., kiedy roczna dynamika cen wzrosła z poziomu 0,7 proc. w styczniu do 3,4 proc. w grudniu, aby osiągnąć maksimum na poziomie 4,7 proc. w lutym 2020 r. (w strefie euro inflacja wyniosła wtedy 1,2 proc.).
Na przełomie 2019 i 2020 r. cechą charakterystyczną zjawisk inflacyjnych było to, że silny był w nich komponent krajowej presji popytowej. W okresie nieco ponad roku wskaźnik inflacji dóbr pozostających pod wpływem krajowej koniunktury wzrósł z 2 proc. do ok. 6 proc. Jednocześnie kondycja gospodarki była dobra, a bezrobocie znajdowało się na historycznie niskim poziomie. Widząc narastającą presję inflacyjną, mogącą skutkować ryzykiem trwałego przekroczenia celu inflacyjnego, E. Gatnar złożył w lipcu 2019 r. wniosek o podniesienie stopy referencyjnej o 25 punktów bazowych. Propozycja została odrzucona.
"Natomiast w styczniu 2020 r. drugi z nas (Ł. Hardt), opowiadający się wcześniej za reakcją bardziej komunikacyjną ze strony NBP, widząc jej brak, złożył wniosek o podwyżkę kosztu pieniądza o 15 punktów bazowych. Propozycja ta została również odrzucona”.
Jednocześnie pojawiają się pierwsze symptomy pękania bańki spekulacyjnej na rynku mieszkaniowym.
Jak podaje szef zespołu analiz nieruchomości w PKO BP Wojciech Matysiak , sprzedaż mieszkań u deweloperów notowanych na GPW spadła w czwartym kwartale o 13,8 procent względem trzeciego kwartału.
Według sezonowych wzorców, sprzedaż nieruchomości na rynku pierwotnym, pod koniec roku, powinna rosnąć. Tak było w latach 2012-2020.
- Jest to pierwszy kwartał od 10 lat, gdy wolumeny w czwartym kwartale były niższe niż w 3 kwartale. Przez ostatnie 10 lat sprzedaż mieszkań w czwartym kwartale była średnio wyższa o 10 proc. niż w trzecim kwartale - skomentowali analitycy Biura Maklerskiego Pekao SA.
„Od października do grudnia Rada Polityki Pieniężnej, zmagając się z szybko rosnącą inflacją, aż trzykrotnie podnosiła stopy procentowe. Jeszcze we wrześniu główna stawka wynosiła 0,1 procent i była najniższa w historii. Na koniec roku stopa referencyjna sięgała już 1,75 procent.
Z kolei już na początku stycznia RPP zdecydowała o czwartej z rzędu podwyżce. Na przyspieszonym posiedzeniu ustalono, że główna stawka oprocentowania w NBP będzie wynosić 2,25 procent. Nie była tak wysoka od ponad siedmiu lat”.
Podwyżki stóp procentowych mają kolosalne znaczenie dla rynku mieszkaniowego z powodu WIBORU. Od jego wysokości zależy wysokość rat płaconych przez osoby kupujące mieszkania na kredyt. On z kolei zależy nie tylko od poziomu stóp procentowych, ale także od tego, jakie są oczekiwania dotyczące dalszego kierunku ich zmian.
Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że od czerwca 2020 roku średnia wartość kredytu mieszkaniowego, o jaką starają się Polacy, stale rośnie, ale jednocześnie maleje liczba osób ubiegających się o kredyt mieszkaniowy. Na dłuższą metę grozi to schłodzeniem budownictwa oraz spadkiem wartości mieszkań, co z kolei może skutkować ucieczką kapitału z rynku mieszkaniowego co przyśpieszy kolejny spadek wartości mieszkań. Ogólnie nie są to dobre perspektywy dla posiadaczy kredytów mieszkaniowych.
I w tym miejscu pojawia się inflacja, która w grudniu osiągnęła poziom 8,6 proc. Zdaniem ekonomistów pomimo tarczy antyinflacyjnej, wzrost cen w styczniu może przekroczyć nawet 9 proc. Co więcej, im dłużej rząd będzie przeciągał tarcze antyinflacyjne, tym wyższa inflacja czeka nas w 2023 r. Rosnąca inflacja wywiera presję na Radę Polityki Pieniężnej, aby podnieść stopy procentowe.
Rosnące stopy procentowe powodując wzrost kosztów kredytu mogą w pewnej chwili spowodować rosnący problem z ich spłatą przez kredytobiorców.
Problem wyjaśnia Piotr Mazur, wiceprezes PKO Banku Polskiego nadzorujący Obszar Zarządzania Ryzykiem.
„Największą wrażliwością na wzrost stóp procentowych charakteryzuje się portfel długoterminowych kredytów mieszkaniowych. Obecny poziom stóp (2,25 proc.), a nawet ten, którego można się spodziewać według szacunków rynkowych w ciągu kilku miesięcy (3-3,50 proc.) nie jest jednak na tyle wysoki, aby doprowadzić do problemów z obsługą zadłużenia i w konsekwencji znacznego wzrostu kosztów ryzyka w bankach”
Mateusz Solak, członek zarządu Getin Noble Banku uważa, że negatywne skutki istotnych podwyżek stóp procentowych mogą dotknąć głównie konsumentów z kredytami gotówkowymi oraz hipotecznymi.
Najważniejszym pytaniem w tej chwili jest następujące: powyżej jakiego poziomu stóp i co za tym idzie WIBOR-u 3M (wskaźnik oprocentowania pożyczek międzybankowych) zaczniemy mieć problemy. Odpowiedź nie jest prosta.
Zdaniem Mateusza Solaka „Sam efekt podwyżki stóp, przy poziomie powyżej 4 proc., może prowadzić do niebezpiecznych dla gospodarki procesów schładzających, które w połączeniu z wyższymi kosztami prowadzenia działalności gospodarczej mogą doprowadzić do wzrostu bezrobocia. Na dziś efekty takiego scenariusza nie są możliwe do oszacowania, jednak ryzyko jego wystąpienia nie jest pomijalne”.
4 proc. to wartość kluczowa, ponieważ analitycy uważają, że Rada Polityki Pieniężnej powinna podnieść stopy do 4,5 proc. w obawie przed nakręcającą się spiralą płacowo-cenową i aby ochłodzić część popytową wzrostu cen z drugiej strony przy tej wartości pojawią się problemy związane zarówno ze schładzaniem gospodarki jak i płynnością finansową kredytobiorców.
Zdaniem Jarosława Sadowskiego, głównego analityka Expandera, raty dla kredytów wziętych w okresie niskich stóp procentowych mogłyby poszybować względem października o nawet 800 zł, czyli o ponad połowę z raty 1400 zł do ponad 2200 zł.
Skutkiem podwyżek stóp procentowych mogą być problemy sektora bankowego. Niestety tak naprawdę nie wiadomo jak się zachowa sektor bankowy. „Po pierwsze, polski sektor bankowy nie przeszedł nigdy przez okres dużych wzrostów stóp procentowych, a co za tym idzie nasze doświadczenia w tym zakresie są ograniczone. Po drugie, zmiany stóp nie oddziaływają na kredytobiorców zero-jedynkowo powyżej pewnego poziomu, lecz wpływają na nich stopniowo wraz ze wzrostem stóp. Jednak, poziom stóp WIBOR3M powyżej 5 proc. może mieć istotny wpływ na poziom NPL (non-performing loans - złe kredyty; kredyty niespłacalne) polskich banków”.
Zdaniem Bartłomieja Posnowa, wiceprezesa zarządu banku Credit Agricole, w przypadku kredytów hipotecznych, problematyczny na rynku mógłby być wzrost stóp o 5 proc., czyli 500 pkt bazowych.
Przede wszystkim zdaniem analityków problem będzie dotyczył kredytobiorców, którzy wzięli kredyty przy niskich stopach procentowych, ci którzy je wzięli przed pandemią będą w o wiele korzystniejszej sytuacji.
Comments